Beretning fra Mykolaiv og boligsituationen

UHFA er et dansk initiativ som vil hjælpe Ukraine med genopbygningen ved at skabe nye, non profit, betalelige, bæredygtige udlejningsboliger efter det danske koncept for almene boliger. 

Vi har besøgt Mykolaiv, fordi det er det område, som den danske statsminister Mette Frederiksen har aftalt med Ukraines præsident Volodymyr Zelenskyj, at Danmark skal bistå med genopbygningen af. Danmark er i gang med at bistå med bl.a. genetablering af infrastruktur, herunder elektricitet og vandforsyning samt minerydning. Men på boligområdet halter det med at komme i gang. Vi besøgte området for at vurdere grundlaget for at realisere et pilotforsøg med UHFA bolig- konceptet.

Deltagere: 

• Frank Jensen, formand UHFA 
• Katja Waagepetersen, næstformand UHFA
• Lene Vennits, sekretariatschef UHFA 

Formålet med besøget var: • at få indsigt i boligsituationen og indsigt i om udlejningsboliger de facto er et efterspurgt produkt. • at knytte kontakter til borgmestre og administration i Mykolaiv Oblast, Mykolaiv Kommune m.fl., for at skabe forståelse for og opbakning til UHFA-konceptet. • komme tættere på de lokaleramme betingelser og finde potentielle byggegrunde. • at få indsigt i centrale Civilsamfundsorganisationers arbejde og indgå i dialog om muligheden for et troværdigt samarbejde med UHFA.

Konklusioner Vi fik afkræftet "myten" om at Ukrainerne hovedsalig efterspørger ejerboliger. Der er et marked for udlejningsboliger, og stor efterspørgsel efter flere. Vi fik gode kontakter til det politiske/administrative niveau i Mykolaiv og Voznesens m.fl.– de forstår UHFA konceptet for non profit boliger og de ønsker, at vi bygger UHFA-boliger i deres kommuner/regionen hurtigst muligt, da manglen på boliger er stor. Vi fik tilbudt flere grunde i Mykolaiv og Voznesensk – går formentlig med Mykolaiv Namani district. LV/9-25 3 Vi knyttede gode kontakter til NGO'ere – går formentlig med Right to Protection (R2P), som er en landsdækkende UHNCR-støttet professionel organisation.

1. Indledning 

Mykolaiv er blevet angrebet med klyngebomber og missiler flere gange navnlig i 2022 pga. den strategiske lokalisering ved udmundingen til Sortehavet og adgangen Odessa. Præcis hvor mange boliger der er bombede og ødelagte er der ikke tal på. CARITAS skønner at 9000 boliger er ødelagte i Mykolaiv. 

I landområdet Pervomaiske community, som ligger 40 km nord øst for Mykolaiv er i alt 3.000 bygninger – boliger, skoler, gymnasier, børnehaver og sygehus bombet, herunder 30 km. vandforsyningsledninger. Landområderne er blevet mineret. Mange beboere er flygtede. Tidligere boede der 10.500 i Pervomaiske community, dette tal er nu reduceret til 4.200. Kakhovka-dæmningen – som forsyner Mykolaiv og omegn med drikkevand - blev sprængt i juni 2023. Det er et kæmpe problem både for beboerne i mange boligområder – også i Mykolaiv by - som må hente deres drikkevand fra opstillede containere, og vandforsyningen generelt i forhold til opretholdelsen af landbrugsproduktion og nyttehaver, som er et uundværligt tilskud til mange familiers økonomi. (Meget af den ødelagte infrastruktur er afspærret og bevogtes af militæret – derfor har vi ingen billeder). Varmeforsyningen er også ødelagt mange steder. De internt fordrevne LV/9-25 4 flytter ind hos familie og venner – hvor man i forvejen ofte bor trangt - eller i gamle nedslidte ejendomme uden vand og toilet. I Voznesensk kommune 90 km nordvest for Mykolaiv er de fordrevne også indkvarteret i kommunale bygninger og der er oprettet dormitorier til veteraner og andre hjemløse.

2. Boligsituationen 

Der er stor mangel på boliger i Mykolaiv kommune, såvel som omegnskommunerne, hvilket er blevet forstærket af invasionen, med mange bombede og ødelagte boliger og mange internt fordrevne. Boligerne er generelt små – typisk bor en familie med to voksne og to børn på 40-45 m2. Invasionen har forstærket urbaniseringen og migrationen. Mobiliteten er vokset og efterspørgslen efter lejeboliger er steget. Der er sket en bevægelse i bolig præferencer, hvor der i højere gad end tidligere nu efterspørges lejeboliger frem for ejerboliger. De unge ønsker ikke at binde sig til en ejerbolig, de vil hellere leje fordi det giver fleksibilitet økonomisk og i forhold til stedbundethed. Flere af de tidligere kommunistiske/statsejede, små ikke tidssvarende udlejnings lejligheder i Mykolaiv overgår løbende til ejerboliger, idet beboerne efter at have lejet dem et antal år kan erhverve dem. Herved bliver renovering og vedligeholdelse, et privat anliggende. Tilsvarende sker for stærkt nedslidte landejendomme. På det private udlejningsmarked, kan man leje, som hovedregel møblerede boliger, af meget varieret størrelse, pris og kvalitet. Men der er stor mangel på boliger, og ordentlige boliger er dyre, så der er et stort behov for betalelige udlejningsboliger. Udenlandske regeringer og hjælpeorganisationer – se bl.a. referatet af vores møde med Caritas nedenfor - bistår med udførsel og finansiering af reparation af vinduer, døre og nu også tage i ødelagte boliger og med reetablering af vandforsyning. Men reparationen af ødelagte boliger går langsomt og løser ikke det presserende behov for boliger. Der er et stort internationalt overset behov for at bistå Ukraine med at finansiere nye, ordentlige og betalelige boliger nu.

3.Udlejningsboliger

Blandt borgmestrene i Mykolaiv regionen er der en insisteren på, at den brændende platform som Ukraine står på, skal benyttes til at skabe en bæredygtig udvikling og vækst. Sikring af boliger, ordentlige, bæredygtige boliger, er et af borgmestrenes helt centrale fokusområder – da det er fundamentet for at få sat skub i genopbygningen. Mykolaiv har udarbejdet en vision/udviklingsplan: Helping Mykolaiv - Build Back Better. Udviklingsplanen skal sikre en udvikling og genopbygning på en i alle dimensioner bæredygtig måde, der er 6 indsatsområder i udviklingsplanen, den ene er "Promote safe and affordable public housing as a pillar of sustainable development". Men det kræver udenlandsk bistand og investeringer, at få bygget nye ordentlig betalige boliger, hverken, stat, region eller kommuner har kapital eller anlægsmidler til at bygge nyt. Det kræver internationale investorer, donationer og first movers, at få sat gang i udviklingen. Og her kan Danmark spille en central rolle. Der har i danske sammenhænge været en stærk kulturbåren opfattelse af, at Ukrainere – såvel som andre tidligere østbloklande – har en præference for ejerboliger. Denne opfattelse er blevet klart afkræftet under vores besøg. På trods af krigen er Ukraine et land i udvikling – hvilket ses bl.a. på den høje grad af digitalisering af tjenester og ydelser. Borgmestrene og deres embedsmænd samt de NGO'ere, vi mødte forstod UHFA-konceptet og bekræftede behovet for og ønsket om betalelige, bæredygtige udlejningsboliger nu. Gennemskueligheden i huslejedannelsen var central. Boligerne skal erstatte de ødelagte boliger, de skal huse internt fordrevne, veteraner og de skal også tjene som "arbejderboliger" i byområder i vækst. 

4. Blandet by – blandede boligkvarterer 

Der er et stort behov for betalelige boliger til veteraner, enlige forsørgere og internt fordrevne, men beslutningstagerne er stærkt optagede af, at der ikke skabes udsatte boligområder. De arbejder på at udvikle og medvirke til boligbebyggelser/boligområder med en blandet beboersammensætning, hvilket UHFA-konceptet understøtter. Den blandede beboersammensætning er et ufravigeligt krav, i UHFA-konceptet. Hvorledes det håndteres/håndhæves skal skrives ind i de aftaledokumenter, som skal udarbejdes i forbindelse med erhvervelse af byggegrunde. Caritas spurgte konkret ind til hvorledes vi ville indføre/sikre blandet beboelse – med forskellige indkomstgrupper i Ukraine!

5. Pilotprojekt 3x50 

UHFA - scenarier UHFAs ambition er at bistå med genopbygningen af Ukraine ved at introducere betalelige, bæredygtige boliger på gennemsnitlig brutto 60-65 m2. Tidssvarende indrettet med køkken, badeværelse, fællesrum/sikringsrum og fællesfaciliteter (vaskerum). Boligerne er målrettet unge singler, familier og udsatte borgere. Den blandede beboersammensætning er central. Realisering skal ske i et partnerskabs pilotprojekt med 3x50 boliger, med vedkommende kommune. Finansiering vil i første omgang primært ske via fondsmidler og materialestøtte fra danske virksomheder (80-90% af udgifterne). Huslejen skal dække eventuel restlånefinansiering, forbrugsudgifter, administration, drift samt vedligeholdelse. Vi har tilsagn/skaffet 40 % af finansieringen fra fonde samt 20% fra virksomheder som konkret materiale-støtte. I forhold til byggeprisen i Ukraine mangler vi finansiering af ca. 35-40 mio. kr. for at kunne realisere pilotprojektet med 3x50 boliger. Vi arbejder på at store danske almenvelgørende fonde skal støtte projektet. På sigt, vil der blive tale om en øget andel lånefinansiering i takt med at betalingsevnen i Ukraine stiger. Der er tale om non-profit boliger. Dvs. at der ikke bliver trukket penge ud. Huslejen vil være balanceleje, hvor udgifter og indtægter skal balancere, da der ikke er investorer der skal tjene penge på boligerne. Det er alene stigninger i de løbende udgifter, der kan påvirke huslejen. Pilotprojektet skal bane vejen for en opskalering af UHFA-lejeboliger. Men det er absolut nødvendigt at realisere et pilot-projekt nu, som kan danne udgangspunkt for skalerings-strategien med finansiering fra Europæiske fonde og genopbygningsmidler. På sigt – når Ukrainernes købekraft stiger - forventes lånefinansiering at blive en stigende andel af huslejen i nye projekter, men fortsat på lempelige vilkår, og til lavere priser end på det private udlejningsmarked. Når lånene er tilbagebetalt vil midlerne blive anvendt til medfinansiering af nye LV/9-25 7 boliger. Vi etablerer på sigt et økonomisk økosystem, hvor midler fra udbetalte lån/udamortiserede lån anvendes til opførsel af nye boliger. Samtlige borgmestre – Mykoliav, Voznesensk, Nova Odesa og Pervomaisk - var interesserede i at der blev opført udlejningsboliger efter UHFA-konceptet i deres kommune og var parate til at indgå aftaler herom.

6. Grunde 

Voznesens kommune, som ligger 92 km nordvest for Mykolaiv er en meget udviklingsorienteret kommune, med borgmester Yevhenii Velychko og viceborgmester Viktoriia Baltser i spidsen. Kommunen, som er venskabsby med Ikast-Brande kommune, har fokus på og udviklingsplaner for etablering af vedvarende energi bl.a. via solceller, affaldssortering og kompostering, spildevandsrensning og udvikling af små og mellemstore virksomheder – navnlig fødevareproduktion og forarbejdning. De har et stort behov for nye boliger i kommunen som erstatning for de over 700 beskadigede/bombede boligblokke samt boliger til de 3.700 internt fordrevne som er kommet til kommunen. De internt fordrevne, som ikke har familie og venner, bliver indkvarteret i kommunale ejendomme, dormitorier og nedslidte landejendomme uden vand og sanitet. Kommunen har ambitioner om - og arbejder med forskellige initiativer for at de internt fordrevne kan blive selvforsørgende.

Kommunen var meget interesserede i bæredygtighedsaspektset i UHFA-konceptet. De arbejder sammen med Arkitekter Uden Grænser, på at realisere et pilotprojekt i form af et fælleshus Buildback-green, som skal introducere et biobaseret byggesystem. Kommunen havde flere grunde som de gerne ville stille til rådighed for UHFA-konceptet. De tilbød os konkrete grunde til pilotprojektet et par steder. Disse grunde var meget attraktive, idet der er forsyningsledninger og bymæssig bebyggelse i områderne. 

Voznesensk kommune ville meget gerne være behjælpelige med at finde en samarbejdsmodel om affordable housing, herunder med en NGO. LV/9-25 8 Mykolaiv, ligger på en halvø ved floden Sydlige Buh, 65 km fra Sortehavet. Byen har været centrum for skibsbyggerier og transportknudepunkt for Ukraines korneksport. Havnen er blevet bombet og ligger stille pga. invasionen. Mange huse er bombede og forladte, men meget af den idylliske og attraktive by fungerer. Byen har et kæmpe vækstpotentiale. Kommunen/regionen insisterer på en bæredygtig genopbygning nu. I indledningen til visionen "Build back better" står der: "På trods af den usikkerhed, som begivenhederne i Ukraine medfører, har Ministeriet for Udvikling af Fællesskaber og Territorier i Ukraine udarbejdet et udkast til anbefalinger for at vejlede genopbygningen af byer og infrastruktur, der er blevet ødelagte pga. invasionen. Mykolaiv, er en af disse nøglebyer". Kommunen er meget interesserede i UHFAkonceptet, som passer perfekt ind i byens udviklingsplan, som er en kvalitativ byudvikling med blandede boligkvarterer uden ghettoisering og affordable housing.  

Vi har fået tilbudt 2 grunde til at opføre pilotprojektet i Mykolaiv: - Den første er Mykolaiv's Namyv District ved vandet i et af de mest byudviklede områder, herunder med infrastruktur, her må bygges i op til 9 etager – byggefeltet er 18240 m2 - Nummer to Mykolaiv's Pivnichny District område med mulighed for at bygge i 2 etager i et roligt område med gode muligheder for at udvikle infrastrukturen – byggefeltet er 18272 m2.

Kommunen har efter vores besøg kvitteret og sagt, at de vil stille byggegrundene gratis til rådighed mod at de får anvisningsret til et antal af boligerne. Dette skal forhandles konkret. Generelt vil der være mulighed for at aftale en model mellem UHFA og kommunen, hvor en andel af boligerne kan lejes af/til udsatte borgere, herunder repatrierede. I Mykolaiv kommune er der tre tilgange til at erhverve en grund en byggekonkurrence, en jordauktion og en investeringsaftale-model. I sidst nævnte model er det en forudsætning, at kommunen får adgang til et forhandlet antal boliger til social housing. Hvilket harmonerer med UHFAkonceptet, hvor der skal være en social balance. I DK har kommunerne anvisningsret af til op til 25% af de almene boligerne – fordi de betaler en såkaldt del af grundkapitalen. Vi har meddelt Mykolaiv kommunen at vi gerne vil starte en proces om realisering af pilotprojektet op i Mykolaiv's Namyv District og oplyst at vi ikke pt. har den fulde finansiering, men arbejder på det. Det er entydigt at der er behov for og ønske om betalige udlejningsboliger efter UHFA-konceptet og at vores skaleringsmuligheder er til stede. Vi har ud over det netværk af borgmester, embedsmænd og NGO'ere vi fik etableret under vores besøg, fået kontakt til "National Network of Local Philanthropy Development", som er et netværk af 22 lokalsamfundsbaserede organisationer i Ukraine. De er meget interesserede i at lære mere om UHFA initiativet og undersøge, hvordan de vil kunne støtte og samarbejde eftersom deres bestyrelse er begyndt at drøfte modeller for socialt boligbyggeri, da dette er en betydelig udfordring i mindre kommuner.

Samarbejdende civilsamfundsorganisationer

Civilsamfundsorganisationerne udfører et kæmpe og nødvendigt arbejde i forlængelse af og i samarbejde med kommunerne, som har begrænsede midler. Vi mødtes med Right2Protection (R2P) som primært arbejder med økonomisk og social bistand, Caritas som bl.a. bistår med den fysiske genopbygning af beskadige boliger og Shchedryk, der bistår med fødevarehjælp FN's WFP's og etablering af micro-virksomheder. De får deres midler fra internationale hjælpeorganisationer og private donorer, de har styr på deres økonomiske flow og dokumentation. 

R2P fik status som eksekutivpartner for De Forenede Nationers Højkommissær for Flygtninge (UNHCR) i 2003. De registrerer og udbetaler kontanthjælp finansieret af internationale organisationer, til udsatte borgere. De yder juridisk bistand og social assistance særligt til IDP (interne fordrevne). For nylig har R2P lanceret et program for udvikling af praktiske færdigheder mhp. på økonomisk inklusion af interne fordrevne og krigspåvirkede borgere. R2P tilkendegav, at der er stor efterspørgsel efter lejeboliger og at UHFA-koncepter lyder meget attraktivt. Balancelejen – hvor huslejen er lig udgifterne og ikke kan stige - er centralt. Det vil være relevant at indgå et partnerskab om at drive modellen med R2P og sammen finde kriterier for, hvem der kan leje boligerne, således at kriterierne om blandet beboersammensætning med forskellige indkomster realiseres. Kommunen kan få anvisningsret til 20% af boligerne til socialt udsatte borgere efter nærmere aftale. Ligeledes vil det være relevant at samarbejde om at udarbejde husordensregler. Man kan ikke siges op fra boligen, med mindre man ikke betaler huslejen, eller groft overtræder husordensreglerne R2P vil være godt egnet til at samarbejde med UHFA – boliger til udsatte borgere, som de jo allerede er i kontakt med - vil været et naturligt tredje ben i deres indsats og fordi de har kontorer i flere dele af Ukraine, hvilket er vigtigt i forhold til skaleringsstrategien. Det er pt. ikke aktuelt at indgå en konkret samarbejdsaftale med en NGO. Vi vil kontakte R2P's hovedkontor i Kiev om et opfølgningsmøde og orientere om vores ønske om et fremtidigt samarbejde om udlejning/udlejningsregler, husordner, beboerdemokrati og eventuelt administration.